Un nuevo criterio judicial que genera debate

Recientemente, distintos juzgados contencioso-administrativos de la Provincia de Buenos Aires comenzaron a ordenar la citación de los consorcios de propietarios en las acciones judiciales iniciadas por administradores para revisar sanciones impuestas por el Registro Público de Administradores de la Provincia de Buenos Aires (RPAC).

La postura judicial parte de una interpretación concreta: dado que el destino de la multa puede beneficiar económicamente al consorcio —conforme el artículo 17 de la Ley 14.701— se entiende que el consorcio posee un interés directo en el proceso y, por ello, corresponde citarlo como coadyuvante.

En términos simples: si la multa eventualmente ingresa al patrimonio del consorcio, entonces el consorcio debería intervenir en el juicio donde se discute la validez de esa sanción.

Sin embargo, este criterio presenta varios aspectos cuestionables.

Una tensión innecesaria entre administrador y consorcio

En primer lugar, esta práctica genera un conflicto artificial entre el administrador y los consorcistas.

El administrador se ve obligado a explicar a los propietarios los alcances de la citación judicial, efectuar comunicaciones y afrontar situaciones que muchas veces surgen de sanciones vinculadas a incumplimientos meramente formales, tales como:

• demoras en la presentación de libros obligatorios;
• falta de información dentro de los plazos legales;
• incumplimientos administrativos sin perjuicio concreto para el consorcio.

En estos casos, el verdadero interés del consorcio no radica en el análisis de la conducta del administrador ni en la imposición de la sanción, sino únicamente en la posibilidad de percibir el importe de la multa.

El conflicto de intereses que genera la citación

Existe además una cuestión aún más delicada: el potencial conflicto de intereses.

El administrador que impulsa la demanda judicial contra la sanción es, al mismo tiempo, el representante legal del consorcio conforme el artículo 2067 inciso m) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Esto genera una situación contradictoria:

• como persona afectada, el administrador busca dejar sin efecto la multa;
• como representante del consorcio, debería responder la citación judicial en nombre del propio consorcio beneficiario de esa multa.

La pregunta resulta inevitable: ¿qué postura debería asumir?

Si sostiene una posición favorable al consorcio, podría verse obligado a defender la confirmación de una sanción que considera injusta.
Si, por el contrario, adopta una postura alineada con su defensa personal, podría interpretarse que afecta los intereses patrimoniales de los consorcistas.

En definitiva, el criterio judicial crea una conflictividad innecesaria y difícil de resolver en la práctica.

Una realidad frecuente en los reclamos administrativos

La experiencia cotidiana demuestra, además, que muchas denuncias contra administradores no reflejan necesariamente una voluntad del consorcio, sino el reclamo individual de un propietario disconforme.

En numerosas oportunidades, las denuncias buscan cuestionar:

• decisiones tomadas por asamblea;
• medidas impuestas por normativa vigente;
• situaciones que exceden el margen de decisión del administrador.

Por ello, resulta discutible sostener que exista un interés institucional real del consorcio en participar activamente del proceso judicial sancionatorio.

La ausencia de intervención del consorcio en la etapa administrativa

Otro aspecto relevante es que la propia normativa que regula el funcionamiento del RPAC y el procedimiento administrativo sancionatorio no prevé la intervención del consorcio durante la etapa de juzgamiento administrativo.

Si el legislador no reconoció al consorcio legitimación para intervenir en esa instancia —donde el eventual beneficio económico ya existía—, tampoco parecería razonable otorgarle participación necesaria en la etapa judicial revisora.

Reflexión final

La defensa de los intereses del consorcio ya ha sido confiada legalmente al administrador como órgano ejecutivo del ente consorcial.

Por ello, la incorporación obligatoria del consorcio en este tipo de litigios no parece aportar beneficios concretos y, por el contrario, introduce tensiones prácticas, conflictos de representación y situaciones de difícil manejo jurídico.

Será finalmente la asamblea de propietarios el ámbito adecuado para evaluar la conducta del administrador, analizar eventuales conflictos de intereses y decidir sobre su continuidad o reemplazo.

Cabe esperar que este criterio judicial resulte transitorio y pueda revisarse a futuro, especialmente al advertirse que, en la práctica, genera más inconvenientes que soluciones para la vida consorcial.